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J'investis dans le locatif

Envie d’assurer l’avenir de vos enfants, de préparer votre retraite ou encore d’optimiser votre fiscalité ? L’investissement locatif peut être une excellente solution.


Acheter un logement pour le louer ensuite, tel est le principe de l’investissement locatif. Il s’agit du seul placement permettant de se constituer un patrimoine financé à crédit. Dans la configuration idéale, le loyer perçu doit couvrir les ¾ de l’investissement, et le solde est réglé par une économie d'impôt et un effort d’épargne réduit.

Les principaux attraits de l’investissement locatif 

Plusieurs objectifs peuvent vous inciter à réaliser un investissement locatif.

Sachant que votre pension de retraite sera très nettement inférieure à votre dernier revenu d’activité, vous pouvez souhaiter la compléter pour maintenir votre train de vie. Vous devez vous y prendre assez tôt afin de ne plus avoir de charges de crédit sur le bien loué et ainsi percevoir des loyers nets. 
Sur le plan fiscal, si vous êtes fortement fiscalisé, l’investissement locatif permet des réductions d’impôts non négligeables, même si elles sont réduites progressivement chaque année. 
Si vous disposez d’une capacité d’endettement, il peut être utile de l’utiliser en acquérant un nouveau bien immobilier. Tout ou partie des échéances de ce crédit seront alors payées par les loyers encaissés. 
Vous envisagez peut-être de vivre votre retraite dans une autre région et investir dans un bien immobilier que vous occuperez plus tard ? En attendant d’avoir l’âge requis, vous mettrez ce bien en location. Ainsi, votre future résidence de retraite sera partiellement payée par les revenus locatifs.

Un investissement réfléchi

L’investissement locatif demande une attention dans le choix du bien aussi soutenue que s’il s’agissait de son propre logement. A ceci près que l’achat « coup de cœur » n’y a pas sa place.

Qualité de la construction, emplacement, prestations sont déterminants pour le locataire, comme pour la revente. Il convient également d’évaluer au mieux la rentabilité de l’investissement. Celui-ci est fonction de nombreux critères : le revenu de la location, la plus-value à long terme, mais également tous les frais annexes sont à prendre en compte (coût du crédit, frais de notaire, taxe foncière, les éventuels honoraires du professionnel en charge de la gestion locative, les petits travaux d'entretien courant…).

N’oubliez pas également que, comme pour n’importe quel investissement nécessitant de recourir à l’emprunt, il faudra veiller à votre taux d’endettement. En effet la limite la plus communément admise est qu'il n'est pas raisonnable que le remboursement de tous vos crédits dépasse 33 % des ressources annuelles totales de votre foyer.

 

 

Quelques précautions à prendre

L’investissement locatif présente de nombreux avantages, mais peut aussi se révéler être un souci au quotidien si quelques principes n’ont pas été respectés.
Les loyers encaissés couvrent rarement la mensualité du prêt. Pensez donc rajouter le complément et prévoyez-le dans votre budget.

Pour vous prémunir contre le risque de défaillance de votre locataire, vous pouvez en choisir un qui occupe un emploi stable et qui est solvable, c’est-à-dire que ses bulletins de salaire couvrent au moins trois fois le montant du loyer. Vous pouvez aussi demander la caution d’un tiers. Vous pouvez par ailleurs vous assurer contre le risque des loyers impayés, c’est une sécurité mais aussi un coût supplémentaire de l’ordre de 3 à 4 % du montant annuel des loyers et charges.

Enfin, si vous n’avez pas le temps de trouver un locataire et de gérer votre bien, vous pouvez solliciter les services d’une agence immobilière qui s’occupera de votre bien à votre place.

Quelles sont mes obligations vis-à-vis de mon locataire ? 

 Locataire et propriétaire ont des obligations réciproques.

Le propriétaire (on dit aussi « bailleur ») doit fournir un logement décent (qu’il s’agisse d’une location meublée ou non meublée). L’immeuble doit donc être dans un bon état d’entretien et de solidité. Les branchements électriques et de gaz ainsi que les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité. Il doit établir par écrit un bail conforme à la loi et ne pas sélectionner son locataire en fonction de critères prohibés. Il ne doit pas non plus réclamer des renseignements comme le dossier médical, les copies de relevé bancaire, un extrait de casier judiciaire ou la carte d’assuré social. La liste des pièces justificatives qu’il est possible de demander est désormais précisée par décret.

Quant au logement, il doit détenir au moins une pièce principale avec une surface minimum de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.

Pour que le locataire soit informé plus précisément sur certains aspects de l’état du logement, le bailleur doit lui fournir un ensemble de documents concernant sa performance énergétique, l’existence éventuelle de plomb et un état des éventuels risques naturels et technologiques.

Pendant la durée de la location, le bailleur devra effectuer certaines réparations (en général les grosses réparations tel le remplacement d’une chaudière) dans le logement afin de le maintenir en même état de fonctionnement tel qu’il était lors de la remise des clefs et fournir une quittance de loyer si le locataire lui demande.

Lorsqu’il loue un logement meublé, le propriétaire doit fournir un certain nombre d’éléments de confort (lit, meubles de base, cuisine équipée et plus encore pour les locations à la semaine dans des zones touristiques) précisés par décret. Par exemple, la cuisine doit au moins être équipée de plaques de cuisson, d’un réfrigérateur et d’un four ou micro-ondes.

Le régime fiscal du meublé et du non meublé

De nombreux propriétaires cherchent à louer « meublé » car, pensent-ils, cela leur donne plus de souplesse et leur permet en particulier de donner congé plus facilement à leur locataire. Y aurait-il également un avantage fiscal à la location en meublé ? Dans certaines situations, oui, car l’abattement sur les revenus, dans le cadre du régime « micro-BIC », est plus élevé. Quoi qu’il en soit, les différences de traitement fiscal entre les deux régimes ne doivent pas être le critère de choix.

Le propriétaire en non meublé est assujetti à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les loyers encaissés, après déduction des charges déductibles, s’ajouteront à ses autres revenus.

En ce qui concerne le propriétaire en meublé, les loyers encaissés ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais déclarés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Selon l’importance des loyers, le bailleur devra choisir entre deux régimes, le loueur en meublé professionnel ou non.

 

 

Un emprunt judicieusement calculé peut améliorer le taux de rentabilité de l’investissement locatif par un mécanisme « d’effet levier ». Le levier sera positif si le taux d’intérêt du prêt reste inférieur au taux de rentabilité économique. Il se calcule à partir du taux de rendement locatif auquel s’ajoute celui de plus-value à long terme. Par exemple, pour un appartement qui procure un loyer annuel équivalent à 4 % de sa valeur et se valorise de 1 % en un an, le gain total est de 5 % en une année. Dans ce cas, l’effet de levier sera positif si le taux d’intérêt de l’emprunt est inférieur à 5 %.

Les dispositifs fiscaux

Les dispositifs d’investissement locatif permettent de déduire fiscalement une partie du prix d’acquisition d’un logement, à condition de le louer. La loi de finances pour 2015 a introduit un nouveau dispositif d’investissement locatif intermédiaire, dit Pinel. Il remplace le dispositif Duflot, dont il reprend les principales modalités, en l’assouplissant.

 

Le dispositif Pinel

Depuis le 1erseptembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2017, le dispositif d’aide à l’investissement locatif, dit dispositif Pinel, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf. Cette réduction d’impôt est accordée en contrepartie d’un engagement à louer le logement nu à usage d’habitation principale et à un prix inférieur d’environ 20 % à celui du marché, pendant six, neuf ou douze ans, moyennant un avantage fiscal de 12 %, 18 % ou 21 %.

Ce dispositif est réservé aux zones tendues, c’est-à-dire aux secteurs géographiques où la demande locative est forte et où il existe de réels besoins en logement intermédiaire entre le parc social et le marché libre.

Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond de ressources. Les plafonds de loyer et de ressources à respecter sont différents en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement. En revanche, il est possible de louer ce logement à vos enfants ou à vos parents.

 

 

 

Quelle fiscalité lors de la revente ? 

Les résidences principales sont toujours exonérées de l’impôt sur la plus-value immobilière. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.

Depuis le 1er septembre 2014 la plus-value brute réalisée lors de la cession d’un bien immobilier est réduite d’un abattement variable en fonction de la durée de détention. Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % pour chaque année de détention entre 5 et 21 ans, de 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention. L’exonération totale est ainsi acquise après 22 ans de détention.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % pour la première période, de 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention et de 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième. L’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue d’un délai de 30 ans.

Les prêts de la CASDEN 

Pour réaliser votre projet, pensez au Prêt immobilier CASDEN à taux fixe (1).
Grâce aux Points acquis sur votre compte épargne CASDEN, vous pouvez bénéficier d’un taux avantageux. Il vous permet d’emprunter jusqu’à 500 000 € sur 300 mois maximum. En effet, afin d’assurer la plus grande sécurité à ses Sociétaires, la CASDEN ne propose que des crédits à taux fixe. Vous êtes ainsi à l’abri de toute hausse brutale des taux d’intérêts.

Les prêts proposés dans le cadre d’un investissement locatif offrent les mêmes avantages que pour l’achat d’une résidence principale (voir les avantages des prêts immobiliers CASDEN dans notre dossier conseil "J'achète ma résidence principale"). S’inscrivant dans une relation de confiance avec ses Sociétaires, la CASDEN ne demande ainsi ni garantie, ni caution, ni hypothèque dans la plupart des cas (2). La CASDEN propose en partenariat avec la MGEN une assurance « 100 % Décès - Perte Totale et Irréversible d’Autonomie – Incapacité Totale de Travail » (3) à des conditions très avantageuses.

 

 

Les loyers vont couvrir nos mensualités !

Mon mari, cadre supérieur dans la fonction publique, a été muté pour deux à trois ans à Chambéry (Savoie). Depuis des années, il est un fervent partisan du Dépôt Solidarité, un compte d’épargne de la CASDEN qui génère des Points Solidarité (4). Honnêtement, je doutais de leur intérêt... jusqu’à aujourd’hui ! Nous avons profité de sa mutation pour investir dans l’immobilier et acheter un studio que nous louerons quand mon époux reviendra en région parisienne. Nous avons beaucoup prospecté avant d’emprunter et, au final, grâce aux Points que nous avions cumulés, la CASDEN nous a proposé le Prêt Immobilier à taux fixe (1) le plus avantageux du marché. L’accueil et la gentillesse des gens à la CASDEN ont fait le reste. Et, bonne nouvelle, nous remboursons chaque mois très exactement l’équivalent d’un loyer moyen dans le centre de Chambéry. C’est-à-dire que les loyers couvriront intégralement, à terme, nos mensualités de remboursement. Pour nos prochains projets, nous retournerons sûrement consulter la CASDEN !

Béatrice A., conseillère principale d’éducation, Essonne (91)

 

 Un dossier réalisé avec la Finance pour tous.

 

(1) Offre soumise à conditions, sous réserve d'acceptation de votre dossier par l'organisme prêteur, la CASDEN Banque Populaire. Pour le financement d'une opération relevant des articles L312-1 et suivants du code de la consommation (crédit immobilier), l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de son offre avant d'accepter l'offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l'obtention du prêt et si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
(2) Sous réserve d'acceptation de votre dossier par l'organisme prêteur, la CASDEN Banque Populaire.
(3) Emprunteur non assurable à partir de 70 ans. Contrat d’assurance groupe souscrit par la CASDEN Banque Populaire auprès de CNP assurances, entreprise régie par le code des Assurances,  couvrant les risques de Décès, de Perte Totale et Irréversible d’Autonomie et, sauf pour les prêts relais,  d’Incapacité Totale de Travail (garanties couvertes variables selon votre situation personnelle et sous réserve des éventuelles exclusions de l’assureur). L’emprunteur peut souscrire une assurance offrant des garanties équivalentes auprès de l’assureur de son choix. La CASDEN Banque  Populaire est intermédiaire d’assurance inscrit à l’ORIAS sous le n °07 027 138.
(4) Les Points sont comptabilités chaque fin de mois. 

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Pour en savoir plus Pour en savoir plus

Rendez-vous sur :

Le site du ministère du logement et de l'habitat durable

Le site de l'association nationale de l'information sur le logement, ANIL et notamment sur la présentation de la réduction d'impôt pour investissement locatif Pinel.

Retrouvez tous les articles de notre rubrique J'ai un projet immobilier 

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